遺産の中に不動産が含まれていると、相続人の間で意見が合わずにもめてしまうケースが多々あります。不動産の分け方は一律ではなく、分割もしにくく不公平になりやすいためです。
今回は不動産を相続した場合によくあるトラブルやもめてしまったときの解決方法をお伝えします。不動産の相続方法について他の相続人と合意できずお困りの方はぜひ参考にしてみてください。
1. 不動産の相続でよくあるトラブル
不動産を相続すると、以下のようなトラブルが発生するケースがよくあります。
1-1. 誰か一人が不動産を相続すると主張する
よくあるのは、一人の相続人が「自分が不動産を相続する」と主張するパターンです。
特に親と同居していた長男などが「不動産を単独で相続するのが当然」と主張するケースが非常によくあります。そうなると他の相続人は遺産を受け取れなくなってしまい、不公平となります。相続人同士で意見が合わず、遺産分割協議を進められなくなってしまいます。
1-2. 代償金を払えない
代償分割を選択する場合にもトラブル発生します。代償分割とは、ある相続人が不動産を相続する代わりに他の相続人へと代償金を払って清算する遺産分割方法です。
ただしこの方法をとるには不動産の相続人が代償金を払わなければなりません。
代償金を払えないと他の相続人は納得しないので、代償分割できなくなってしまいます。
不動産に居住している相続人が代償金を払えないと、最終的に家を退去しなければならないケースも少なくありません。
1-3. 遺産分割方法について意見が合わない
不動産の遺産分割方法には以下の3種類があります。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
相続人間で、これらのうちどの方法で分けるのか意見が合わないケースも多数あります。
たとえば長男は現物分割を希望し、次男は代償分割、三男は換価分割を希望すれば遺産分割協議が成立する見込みはほとんどなくなってしまいます。
1-4. 評価方法について意見が合わない
不動産にはさまざまな評価方法があります。遺産分割時には基本的に時価を採用しますが、金額によっては「相続税路線価を適用したい」と希望する相続人もいるでしょう。
評価方法について意見が合わないと、遺産分割は成立しません。最終的には不動産鑑定をしなければなりませんが、鑑定するには数十万円もの費用がかかります。
2. 不動産の相続でもめたときの対処方法
不動産の相続でもめたときには、以下のように対処しましょう。
2-1. 家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てる
まずは家庭裁判所で「遺産分割調停」を申し立てるのが基本です。
遺産分割調停とは、家庭裁判所の「調停委員会」が当事者の間に入って意見を調整してくれる手続きです。
2人の調停委員を介して相手とやり取りするので、トラブルの相手と直接顔を合わせる必要もありません。調停委員会から調停案（和解案）を出してもらえて、お互いが納得して解決できるケースも多数あります。
自分たちだけではもめてしまう場合でも調停を利用すれば最終合意できる可能性があるので、まずは利用してみましょう。
2-2. 調停を申し立てる方法
遺産分割調停は、相手方の住所地を管轄する家庭裁判所へ申立をします。
その際「相続人全員が当事者」になる必要があるので、注意しましょう。もめていない相続人も申立人または相手方にしなければなりません。
ただ突然、家庭裁判所から通知が来ると他のもめていない相続人を驚かせてしまうため、これをきっかけに関係が悪化してしまう可能性もあります。
もめていない相続人には事前に声をかけて、一緒に申立人になることもできます。
2-3. 調停が不成立になった場合は審判に
調停はあくまで話し合いの手続きであり、調停委員会が結論を押し付けたり強制したりはできません。相続人が最終的に合意できないと調停は不成立となってしまいます。
その場合には、手続きは当然に「遺産分割審判」となります。遺産分割審判とは、審判官（裁判官）が「審判」を下して遺産分割の方法を指定する手続きです。
審判は話し合いではないので、適切に主張や資料提出をしないと相手の言い分が通ってしまう可能性も高くなります。
自分で対応すると不安があるので弁護士に相談してみるのが良いでしょう。
3. 不動産を売却する
不動産の遺産分割方法でトラブルになりやすいのは、公平な分割が難しいからです。
たとえば誰か一人が相続したり、代償分割で評価額が不当だったりすると誰かが損をしてしまうので、他の相続人としては納得しにくくなってしまいます。
不公平感を取り除くのに最適な不動産の分け方は「換価分割」です。換価分割をすれば、不動産の売却費用から経費を差し引いた残りを法定相続分に応じて分割するので、完全に公平に遺産分割ができます。すぐにまとまったお金が入ってくるのも換価分割の魅力ですし、
相続税が発生する事案では、納税資金としても使えます。
多くのケースにおいて換価分割で解決できるので、もめそうなときには他の相続人へと不動産を売って解決する方法を打診してみてください。
